这两天，南京禄口又“火”了。
现房盘红豆香江华府，给出心跳价，首付仅需2万起，款清拿房。据现场的中介说，看热闹的人很多，也真有人买了。
无独有偶。最近，江北核中核的扬子江金茂悦成交了一套89㎡房源，中介激动地发喜报庆贺。
【资料图】
一边是非核心板块楼盘的降价，一边是二手房市场的挣扎。看似毫不相干的两个个例，却反映了当下南京楼市的真实温度。
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没想到，江宁禄口已经艰难至此了。
喊出首付2万起的红豆香江华府，面世之初就和打折挂上钩，去年夏天，首付还得13万起，如今直接“不装了”。
据中介介绍：最近红豆香江华府优惠力度很大，首付2万起，剩余首付款由开发商补齐。还没完，买房人可额外享受3-5个点的优惠。以89㎡户型为例，叠加优惠之后总价仅120万左右。
今天一早，又有中介发朋友圈：昨天首付2万的房源已卖完，又申请了一批首付4万的，单价低至1.37万/㎡。
这是什么概念？
要知道，项目去年4月首次领销许，毛坯现房销许均价约1.95万/㎡。三个月后推出多重优惠，当时的89㎡户型优惠后总价133万起，单价约1.49万/㎡，相当于打了7.6折。
现在这惊人的折扣力度下，开发商的底裤还在吗？
开盘一年多，香江华府已推出的436套房还有150套没卖掉，这波打折到底有没有效果？我们将密切关注官方数据。
楼盘之间的寒气在互相传递，禄口如意湖一带的在售新房同样在打折。中介说：碧桂园星语海，优惠约3个点；高开低走的云湖悦府，一期房源不光优惠3个点，还送产权车位。
跳出禄口，最近，借着618打折的楼盘，多在溧水、江宁滨江、江北城南中心、江北自贸区、栖霞山等非核心板块。打折的背后，是显而易见的去化压力。
4月起，南京新房肉眼可见的不好卖。
我爱我家的数据显示，今年1-3月，南京新房成交量呈爬坡态势，3月达到7371套的峰值后，逐步下缓坡。
但，改善阵营反而发力，南京板块、楼盘间的分化明显拉开。
先说整体板块。二季度以来，大校场、河西、鼓楼滨江等一线板块，新房卖得还不错，看看伟星誉璟府、中宁府、金基皓樾等的“战绩”就知道了。
但远郊板块又被“打回原形”，两个例子：江宁正方新城的山语春风，江北近珍珠泉景区的华昌金沙一品，5月份都加推了3栋楼，至今一套都没卖掉。
同板块的楼盘分化也出来了，这里cue出江宁东山。
去年10月同时拿地的朗诗玲珑新亭、中天云来，今年4、5月份前后脚开盘。如今，玲珑新亭的148套房基本卖光，中天云来的268套房勉强卖了5成。
一句话，改善的好产品做出辨识度，稀缺即热销；刚需的同质化产品遍地是，热销得撞大运。
告别无差别火热的行情后，板块、楼盘间的悲欢，并不相通。
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什么时候，南京卖出一套二手房也要发喜报了？这，透着江核的困境以及二手房市场的现状。
根据喜报的内容，这套房为扬子江金茂悦的89㎡顶楼户型。但锐评君通过链家平台核实得知：该户型位于高楼层而非顶楼，交易时已满两年，业主报价310万，最终以300万成交，单价约3.37万/㎡（截至发稿，该房源的成交信息尚未公示）。
翻开链家上的成交数据，扬子江金茂悦的成交高位价，逼近4万/㎡。这套成交单价可谓创了新低的房源，值得发喜报吗？
我们认为，背后的本质，是江核需要信心。目前，江核楼市呈现几个走向：
① 在售新房众多，与此同时随着楼盘扎堆交付，挂牌的次新房数量剧增。
前两年的高频供地后，江北核中核、青奥等板块在售/待售楼盘达10多家，竞争激烈。市场行情下行，部分楼盘花式打折，以价换量。
而随着江与城、金地风华国际等陆续交付，限售政策的优化，江核次新房货架上的库存不少。
看看链家上的数据，扬子江金茂悦，在售62套，近90天成交1套；绿地海悦，在售131套，近90天成交4套；中海左岸澜庭，在售154套，近90天成交2套……成交转化难度不小。
实际上，目前江核次新房带看量并不算少。你看，1个月内江与城带看量近500次，绿地海悦、中海左岸澜庭、保利西江月等也超200次，需求还在，但观望心态仍然浓厚。
② 目前，江核的次新房成交呈现量价齐跌的态势。
还是以链家数据为参考，我们统计了今年以来江核二手房成交情况。1月45套、2月37套、3月20套、4月12套、5月17套。前五个月，江核成交的二手房套数逐步走低。
成交价上，4万+/㎡的房源少之又少。保利西江月、金地风华国际等小区，甚至扎堆出现2字头的低价成交房源。
金地风华国际成交示意
保利西江月成交示意
当然，宏观上来看，南京整体的二手房成交量价，都在呈下行趋势。我爱我家的数据中，今年前五个月南京的二手房成交套数峰值，与新房一样都在3月。
进入二季度，量价都有逐步往下走的态势。但请注意了，即使5月份的成交量较前两个月都有所下滑，可数据拉长到一年内，约9500套的成交，还是非常能打的。基于此我们判断，眼下南京的二手房需求虽然有所缩减，但流通性依然不错。
写在最后：
很显然，持续洗牌的行情下，南京的购房需求已经有了更具象的分化，呈总价段650万以上、250万以下的改善奔高、刚需特刚特点。
对于开发商而言，尊重市场和需求，才能占据更多市场份额。包括对拿地的考量，对产品的设计与优化等。
所幸的是，南京主流房企都在努力卷，尤其是改善阵营，最近出了不少令人眼前一亮的楼盘。比如大校场伟星誉璟府，室外会所外，室内上了嘉格纳、当代、劳芬等精装“高配”；比如小行万科朗拾二期，创意性做了S墙设计，预留储藏空间。
对于买房人而言，大可不必谈“降价”色变。现在，利好购房人的政策频出，遇到契合自身工作圈、生活圈的高性价比新房或二手房，不妨及时出手。
